观点指数国资背景的房企崛起是当前房地产市场格局变化的一大特征。

据观点指数“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，前4月华发股份权益销售金额430.9亿元，同比增长130.4%，是前20房企中增长最显著的企业之一。

另外，前4月华发股份全口径销售金额575亿元，同比增长105.7%，权益销售金额增长幅度高于全口径销售增长幅度，意味着华发股份的销售“含金量”正在提升。据观点指数监测，去年前4月华发股份销售权益比例为67%，2023年前4月这一比例提升至75%。

(资料图片仅供参考)

以业绩增长为目标的国资背景房企并不罕见。除华发股份外，越秀地产、保利置业、建发房产也订立了销售规模增长的目标，但如华发般增长幅度大的企业并不多见。

在观点指数统计的房地产企业销售表现中，华发全口径销售金额从2022年的第18位上升至2023年的第12位。

观点指数认为，华发上升路径畅通的主要原因在于定位清晰，深耕优势城市，以及擅长打造高端产品，后者受行业周期波动影响较小。

城市价值板块的偏好

华发股份的房地产销售业务有销售均价高的特点，据观点指数监测，近年一直保持在2万元/平方米以上。

数据来源：观点指数监测及整理

销售均价的保持与其项目选择密切相关。

一方面，华发的项目主要布局在一二线城市的重点区位，在市场收缩的环境下这种表现特点更加显著。2022年华发是为数不多保持拓储的房企，在上海斩获了5宗地块，合计计容建筑面积44.5万平方米。据观点指数统计，华发2022全年在公开市场获取的土地计容建筑面积78.6万平方米，这也反映了华发未来布局的方向。

同期，华发在大本营珠海的扩储规模达到24.4万平方米，仅次于上海。这与华发当前的销售组成结构类似。2022年全年华发华东大区的销售金额占总额的比例为64.8%，珠海大区占比15.1%，居于前两位，其后依次是华南大区、北方大区和北京区域。

这也意味着，华发对于城市目标的选择已经非常清晰，将继续维持当前的布局，以城市深耕的形式拓宽销售护城河。

这一策略与当前多数房企的投资策略一致，但华发相对其他房企布局集中。在当前土地市场竞争激烈的情况下，需要更加密切关注拿地机会。

另一方面，无论项目是位于房地产销售相对活跃的一二线城市，还是位于经济发展水平不太发达的地方，华发都会选择落子于城市中价值较高的板块。

如华发在广州目前仅有的一个项目是番禺的华发越秀和樾府，该项目尽管位置距离天河、越秀等市中心区有一定距离，但所在的万博商务区是番禺区发展的重点片区之一。同时，项目位置靠近长隆主题乐园，当前售价达到6.2万元/平方米，而番禺区新房均价目前在4万元/平方米上下。该项目去化表现在区域内也保持着中上的水平。

值得注意的是，在增长显著的销售业绩背后，华发股份的土地储备增长并不显著。从财报数据中可以发现，与行业整体趋势一致，华发股份近两年的土地储备总量有所减少，2021和2022年度，分别减少19.2%和15.1%，这也侧面印证了华发股份销售的增长并非来自“走量”。

数据来源：企业年报、观点指数整理

据观点指数监测，2020-2022年华发股份销售均价分别为2.37、2.6以及3万元/平方米。从今年前4月的情况来看，华发股份平均销售价格基本稳定在3万元/平方米左右。

市场需求的满足与迎合

提升项目销售均价，除了项目区位价值要高外，产品的设计也要跟上。

据观点指数监测，华发股份开发的产品以豪宅和改善型需求为主，当前市场环境下高端产品的销售下行幅度小于其他类型产品，为销售保持增长奠定了基础；同时，根据不同的项目区位和市场需求，华发亦相应打造了中高端产品。

整体来看，华发的产品线包括府系、四季系、城市系、未来系等，其中高端产品以“府系”为主，中高端产品以“四季系”为主。

户型方面，观点指数统计了武汉华发公园首府、无锡华发首府、中山华发首府等“府系”产品的户型情况，多数项目的户型面积在100平方米以上，此外，亦规划有144平方米以上的叠墅等豪宅产品。

而“四季系”产品通常包含90平方米以下户型，如江门华发四季的户型面积覆盖77至183平方米。

区位方面，“府系”产品更多落地于成熟的居住区内，周边不乏商场、医院、公园等生活配套；而“四季系”产品则更多位于新开发区或距离城市中心有一定距离的片区。

另外，华发亦通过星级社区入口、质感归家动线、专属管家服务等方式提升居住体验，从而提升产品力，赋予项目高端属性。

值得关注的是，尽管房地产市场需求下降，但这一变化对于优质项目的影响较小。

此前有分析指出，过去12个月居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，而过去这一比例一般在50%至60%，意味着举债购房的人减少，而全款购房的人增加，也即现在买房的人群中大量是有钱人，这部分人不是刚需，优质项目更能吸引当前有意愿和能力购房的人群。

延续深耕高端市场的路线，华发今年在其重仓的上海积极推盘。据统计，截止五月，华发在上海推出的项目包括闵行的华发建发缦玥、华发古美华府（两次开盘）、华发半岛华庭、华发四季河滨等，共计1244套房源。

观点指数估算，上述加推产品货值接近100亿元（估算价格依据为备案均价）。据悉，以上房源均已售罄。

市场消息指，华发静安华府预计第五批次入市，该项目属2022年第三批次土拍中华发以约80.4亿元的价格斩获的静安区中兴社区地块，房地联动价11.9万元/平方米，总货值约120亿元。

在加推的同时，华发亦继续补仓上海。4月20日，上海首批集中供地第三天，华发联合南通瑞城斩获青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，溢价率8.98%。

华发今年在销售上可以实现多大程度的上升，值得期待。